Com a popularização de plataformas digitais como Airbnb, Booking e similares, o aluguel por temporada tornou-se uma alternativa cada vez mais comum para proprietários de imóveis. Esse modelo de locação, intermediado por aplicativos e sites, criou uma nova dinâmica no mercado imobiliário, marcada pela informalidade, agilidade e flexibilidade.

Para o proprietário, trata-se de uma forma de obter renda sem os vínculos e a burocracia da locação tradicional. Já para o usuário, surgem opções mais acessíveis e personalizadas, muitas vezes com preços inferiores aos praticados pela hotelaria, ainda que sem os serviços e o padrão profissional típicos da rede de hospedagem.

Esse fenômeno é ainda mais intenso em cidades turísticas ou em regiões que recebem grande fluxo de pessoas para trabalho, eventos ou estudos. Segundo pesquisa recente^[1], cidades brasileiras já se renderam a este modelo e o aluguel por temporada representa 7% das moradias em Florianópolis, 6,3% em Curitiba, 5,6% em Porto Alegre, 3,7% em São Paulo e 2,8% em Recife. Residentes destes locais relataram crescente dificuldade em encontrar moradia devido a da alta do preço dos aluguéis, por isso, cidades como Barcelona^[2] Atenas e Nova York impuseram restrições e até proibições ao aluguel por curta temporada.

Diferentemente da locação convencional, as plataformas permitem o fracionamento do imóvel, seja para grupos de pessoas que sequer se conhecem, seja para a locação de apenas um cômodo, com acesso parcial ou total às áreas da residência. Essa alta rotatividade, no entanto, tem sido fonte de inúmeros conflitos nos condomínios residenciais. Barulho excessivo, circulação constante de estranhos, comprometimento da segurança e da tranquilidade dos moradores são algumas das principais reclamações mais frequentes nas relações de vizinhança.

Diante desse cenário, surge a seguinte questão: a convenção de condomínio pode proibir o aluguel por temporada?

No Brasil ainda não há uma legislação específica e atualizada que discipline de forma adequada às especificidades do aluguel por temporada em plataformas de tecnologia. Porém, o aluguel por temporada é expressamente autorizado pelo artigo 48 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações), que o define como a locação destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias, deste modo, não há restrição quanto a contratação nestes sites e aplicativos.

Contudo, o direito de propriedade não é absoluto. Ele deve ser exercido em consonância com sua função social e com os direitos dos demais condôminos.

O Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso IV, impõe ao condômino o dever de utilizar sua unidade de modo a não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores. Já o artigo 1.333 confere força normativa à convenção de condomínio, tornando suas disposições obrigatórias para todos os condôminos e ocupantes, ainda que não sejam proprietários.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a convenção condominial pode restringir ou até proibir o aluguel por temporada quando a prática se assemelha a uma atividade típica de hospedagem, caracterizada pela intensa rotatividade de pessoas estranhas ao condomínio.

No julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075/SP, o STJ reconheceu que a locação por meio de plataformas digitais possui natureza híbrida e se aproxima de um contrato atípico de hospedagem, considerando que a prática  se aproxima mais de uma atividade de hospedagem do que de uma locação tradicional, sobretudo quando há exploração reiterada do imóvel, com intensa rotatividade de pessoas.

A Corte entendeu que a exploração reiterada por esse modelo pode descaracterizar a finalidade exclusivamente residencial do edifício, legitimando a imposição de restrições para preservar a segurança, o sossego e a destinação do condomínio.

No mesmo julgado, o STJ fixou que a proibição ou restrição deve constar expressamente na convenção de condomínio para ser válida. Caso a convenção seja omissa, é possível alterá-la por meio de assembleia, desde que observado o quórum qualificado de dois terços das frações ideais, conforme determina o artigo 1.351 do Código Civil ou o procedimento especificado na convenção.

Ressalta-se que a simples deliberação em assembleia, sem a alteração formal da convenção, não é suficiente para impedir a prática.

Em suma, embora o aluguel por temporada seja uma modalidade legal, ele pode ser limitado ou até proibido pelo condomínio, desde que respeitados os requisitos legais e a destinação do edifício. Cada situação deve ser analisada individualmente, à luz da convenção condominial e da jurisprudência aplicável.

Para os proprietários, a recomendação é sempre consultar a convenção antes de anunciar o imóvel em plataformas digitais. Além disso, é fundamental estabelecer regras claras de convivência para evitar transtornos aos vizinhos.

Se você é síndico, condômino ou investidor e possui dúvidas sobre a legalidade do aluguel por temporada em seu condomínio, nossa equipe está à disposição para orientar e auxiliar na melhor solução para o seu caso.

Por Renata Paschoalim Rocha.

REFERÊNCIAS:

^[1] FRANÇA, Anna. Aluguel de temporada cresce no Brasil: vale a pena investir nesse tipo de imóvel? InfoMoney, 05 out. 2025. Disponível em: https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/aluguel-de-temporada-cresce-no-brasil-vale-a-pena-investir-nesse-tipo-de-imovel/ . Acesso em 11 de fevereiro de 2026.

^[2] VAIANO, Bruno. A proibição do Airbnb em Barcelona e o fenômeno das cidades ocas. Super, 9 maio 2025. Disponível em: https://super.abril.com.br/opiniao/a-proibicao-do-airbnb-em-barcelona-e-o-fenomeno-das-cidades-ocas/. Acesso em 11 de fevereiro de 2026.