A IMPORTÂNCIA DA REGULARIZAÇÃO DO SEU IMÓVEL

É notório que um expressivo número de imóveis estão, de alguma forma, em situação irregular, o que pode resultar em diversos problemas para os proprietários, incluindo a desvalorização do imóvel em até 35% (trinta e cinco por cento).

Em pesquisa realizada pela Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (ANOREG/SP), pelo menos metade dos imóveis urbanos do Estado está irregular.

A regularização imobiliária consiste na adequação ou legalização da posse ou propriedade do imóvel, ou seja, o proprietário passa a ter direito real ao bem adquirido.

O procedimento de regularização inicia-se no momento de aquisição do imóvel, visto que o Código Civil traz em seu artigo 1.245 que, enquanto a escritura pública de compra e venda, doação, ou qualquer outro título translativo, não esteja devidamente registrado na matrícula do bem, o vendedor/doador continua no estado de dono, ou como diz o ditado popular, “só é dono quem registra”.

Na hipótese do detentor do bem possuir apenas o famoso “contrato de gaveta”, que nada mais é que o contrato particular de compra e venda que não possui força escritura e por isso não permite o registro do imóvel, com a comprovação da quitação do valor pactuado na compra, a regularização pode ocorrer por meio de uma ação judicial, sendo ela a adjudicação compulsória[1], ou ainda, no caso de não possuir a quitação do importe, a regularização pode ocorrer por meio da ação de usucapião[2].

Regularizar o seu imóvel garante que o registro legal corresponda com a realidade, como por exemplo, a comprovação do real proprietário na matrícula, a atualização das medidas do imóvel após uma construção, ou ainda a inclusão do referido imóvel na ocasião de um inventário, o que, além de gerar maior liquidez e valorização de mercado, irá garantir também a aprovação de um financiamento ou empréstimo, em caso de interesse em vendê-lo.

É evidente que se trata de uma medida necessária, e que, quanto mais adia-se, mais complexo pode ficar o processo de regularização, seja ele administrativo ou judicial, como por exemplo, uma pessoa que realiza a compra de um imóvel com uma construtora através de um contrato particular e não realiza a escritura pública de compra e venda. Após um tempo, a empresa encerra suas atividades e então o atual dono do imóvel se vê de “mãos atadas”. Nesse caso, também seria necessário o ingresso de uma ação de adjudicação compulsória.

Diante disso, pode-se imaginar os custos e o tempo gasto com o ajuizamento da ação descrita acima que, no cenário de uma emergência familiar ou até mesmo a necessidade de concluir um inventário, poderá implicar demasiadamente no tempo para a regularização da propriedade.

O elevado número de imóveis irregulares se dá por algumas razões, entre elas a tributação incidente nestas transações. No estado de São Paulo, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), é de 2% (dois por cento) sobre o valor do bem, o que em muitos casos, resultam em um alto valor a ser recolhido. Além disso, os custos cartorários relativos a escritura e emolumentos também desanimam parte dos brasileiros.

Entretanto, ao colocar na balança o valor investido em um imóvel, observa-se que a documentação pertinente também faz parte desse investimento, ainda mais ao cogitar todos os eventuais problemas que poderão ser enfrentados no caso de não conclusão do trâmite necessário.

Assim, conclui-se que, na maioria das vezes, o barato sai caro, de modo que o ideal, no momento de adquirir um imóvel, é projetar todos os custos necessários, através de uma assessoria especializada, incluindo os documentos e impostos para a efetivação da averbação da sua propriedade.   

Por certo, os meios de obter a regularização de um imóvel são diversos, motivo pelo qual a análise deve ser realizada de forma individualizada para cada caso, de modo que a referida análise partirá da verificação da matrícula do imóvel, diante das informações constantes nela.

Dessa forma, a regularização do imóvel é imprescindível pois, além de garantir segurança jurídica, valoriza o seu imóvel, facilita o processo de venda e/ou sucessão, bem como evita eventuais problemas com a prefeitura e demais órgãos públicos, e ainda eventuais problemas em ações judiciais contra o antigo proprietário.

Por tais razões, consulte um advogado de sua confiança e certifique-se dos próximos passos para a devida regularização do seu imóvel.

Por Amanda Pilla Brambila.

REFERÊNCIAS:

[1]  Ação judicial que objetiva efetivar o registro de um imóvel por meio da chamada Carta de Adjudicação, e é destinada àqueles que possuem o direito real adquirido, mas não detêm toda a documentação exigida pela legislação para realizar a transferência do bem para o seu nome, de modo que o vendedor é submetido a cumprir com seu dever de transferir a propriedade do imóvel para o comprador.

[2] Ação declaratória que tem por finalidade o reconhecimento judicial da aquisição de um direito real por meio da posse prolongada e incontestada, havendo diversas modalidades a depender do tempo de ocupação, entre outros requisitos.