A constituição de holdings familiares tornou-se uma das principais ferramentas de planejamento patrimonial e sucessório no Brasil. Entretanto, uma dúvida recorrente surge após a transferência dos imóveis para a pessoa jurídica: afinal, o sócio pode continuar utilizando ou morando em um imóvel pertencente à holding?

A resposta é sim. Contudo, essa utilização exige atenção para evitar questionamentos societários, tributários e patrimoniais.

Com efeito, quando um imóvel é integralizado ao capital social de uma holding, a propriedade deixa de pertencer à pessoa física e passa a integrar o patrimônio da pessoa jurídica. Isso não significa, porém, que o sócio esteja automaticamente impedido de utilizar o bem.

Na prática, em verdade, é até mesmo comum que imóveis residenciais, imóveis de lazer e até mesmo imóveis comerciais continuem sendo utilizados pelos integrantes da família após a constituição de uma holding familiar.

O ponto relevante é que essa utilização esteja compatível com a estrutura societária adotada e adequadamente documentada.

Assim, o principal problema não está no uso em si, mas na ausência de regras claras, uma vez que em não existindo qualquer previsão contratual ou societária disciplinando a utilização do imóvel, podem surgir questionamentos relacionados a:

• confusão patrimonial entre sócio e empresa;
• tratamento desigual entre herdeiros ou quotistas;
• conflitos societários futuros;
• fiscalização tributária;
• dificuldade de comprovação da finalidade da estrutura patrimonial.

Em famílias empresárias, esses conflitos costumam surgir justamente quando ocorre sucessão, falecimento ou desentendimento entre os sócios.

Mas se é assim, quais os cuidados devem ser tomados pelos sócios para a utilização dos imóveis pelas pessoas físicas, sócias das holding? Existem diferentes formas de disciplinar a utilização do imóvel, sendo as mais comuns: a) previsão contratual; b) contrato de comodato; c) contrato de locação e; d) usufruto.

O uso do imóvel previsto no contrato social, é possível em determinadas estruturas, quando o próprio contrato social estabelece expressamente que determinados sócios ou familiares terão direito de utilizar determinados bens integrantes do patrimônio da holding.

Já de outro lado, pode-se optar pela celebração de contrato de comodato gratuito, que autoriza aos sócios que utilizem o bem, prevendo os direitos e obrigações de cada um.

Também é possível estabelecer uma locação onerosa entre a holding e o sócio, especialmente quando se busca maior segregação patrimonial ou tratamento tributário específico.

Por fim, a opção mais segura para a utilização do imóvel pelos sócios seria a reserva de usufruto ao sócio utilizador do bem, deixando para a holding apenas a nua-propriedade do imóvel, o que permite a continuidade da fruição do bem pelo usufrutuário, reduzindo significativamente os riscos tributários associados à cessão gratuita do imóvel pela pessoa jurídica.

Contudo, o usufruto não resolve a questão após a sucessão e a escolha do melhor caminho dependerá dos objetivos da família, da composição societária e da estratégia patrimonial adotada.

Em especial, se o uso é esporádico e não configura residência, acreditamos que a autorização contratual ou até mesmo a celebração do comodato gratuito são suficientes para que a utilização dos imóveis de forma eventual sem constituir residência.

De outro lado, se a utilização do imóvel da holding for com o intuito de moradia (sem reserva de usufruto), a celebração de um contrato de locação, pelo valor de mercado, torna-se praticamente obrigatória.

Isso porque a o art. 74, alínea “b”, da Lei 8.383/1991 determina que integra a remuneração do beneficiário o imóvel cedido gratuitamente por pessoa jurídica para uso de sócio, diretor, administrador ou terceiro em relação à empresa.

Nessa hipótese, a Receita Federal poderá entender que o sócio recebeu uma utilidade econômica da pessoa jurídica, equiparada a uma forma indireta de remuneração, sujeitando o benefício à tributação pelo imposto de renda.

E o CARF, ao longo dos anos, firmou entendimento de que a base de cálculo da exação é de 10% ao ano sobre o valor venal do imóvel, ou do valor constante no IPTU do ano-calendário.

E por que este tema ganha relevância atual se a lei é de 1991? Porque a LC 214/2025 criou o banco nacional de dados de imóveis e o prazo para alimentação deste banco de dados, a respeito de dados de particulares, findou em 31 de dezembro de 2025.

Agora, a RFB possui os dados atualizados anualmente de todos os imóveis pertencentes à particulares de todo o território nacional e utiliza essa informação para cruzar dados sobre a propriedade do bem com o uso efetivo pela pessoa física.

A ampliação das bases de dados imobiliárias disponíveis à Receita Federal e o crescente cruzamento eletrônico de informações aumentam significativamente a capacidade de fiscalização das estruturas patrimoniais, especialmente na identificação de imóveis registrados em nome de pessoas jurídicas e utilizados por pessoas físicas.

Dessa forma, como cada holding possui características próprias relacionadas à composição familiar, ao patrimônio envolvido e aos objetivos sucessórios dos sócios, o mais importante é que a utilização dos imóveis seja compatível com a documentação societária e faça parte de um planejamento patrimonial estruturado.

A holding familiar não deve ser vista apenas como uma forma de concentrar bens, mas como um instrumento de governança capaz de organizar direitos, deveres e expectativas entre os membros da família.

Neste cenário, a adoção de regras claras reduz conflitos societários, fortalece o planejamento sucessório e diminui riscos tributários futuros, garantindo que a holding cumpra sua principal finalidade: proteger e organizar o patrimônio familiar.

Por isso sempre ressaltamos a importância de realizar a estrutura com profissionais especializados na estruturação de holdings familiares e planejamento patrimonial que estão em constante atualização sobre o assunto.

Por Victor Pacheco Merhi Ribeiro