A compra de um apartamento na planta é uma das formas mais comuns de aquisição de imóvel no Brasil, especialmente pela possibilidade de parcelamento durante o período de construção e pelo valor geralmente mais acessível em comparação aos imóveis prontos. No entanto, essa modalidade exige atenção redobrada do comprador, pois envolve prazos, cláusulas contratuais e responsabilidades específicas da construtora que nem sempre são bem compreendidas.

Ao adquirir um imóvel ainda em fase de projeto ou construção, o consumidor firma com a construtora um contrato de promessa de compra e venda, no qual se definem o prazo para a conclusão da obra e as condições de pagamento.

Normalmente, o comprador paga uma entrada no momento da assinatura, seguida de parcelas mensais durante o período de construção, e deixa o saldo final para quitação na entrega das chaves, muitas vezes por meio de financiamento bancário. É importante que o consumidor saiba que, durante a fase de obras, o valor das parcelas costuma ser corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que reflete a variação dos custos da construção civil.

Essa correção é legítima e prevista em contrato na maioria das vezes, mas pode impactar o valor total pago, de modo que o comprador deve acompanhar sua evolução para não ser surpreendido por reajustes significativos até a entrega do imóvel.

Além da correção dos valores, é comum que o contrato preveja a chamada cláusula de tolerância, que autoriza a construtora a prorrogar o prazo de entrega em até 180 dias, sem que isso configure mora ou atraso injustificado.

Essa tolerância, embora não esteja prevista expressamente em lei, é admitida pelos tribunais, desde que conste no contrato e seja utilizada de forma razoável, sem abusos ou repetições. Ultrapassado o prazo contratual somado à tolerância, caracteriza-se o atraso na entrega do imóvel, e o comprador passa a ter direito à reparação.

As consequências do atraso podem variar conforme o contrato e a escolha do consumidor. É possível optar pela rescisão contratual, com devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e, em regra, acrescidos de multa contratual.

A alternativa é manter o contrato e exigir indenização pelo atraso. Quando o contrato prevê uma compensação específica, aplica-se o que foi pactuado; caso contrário, a jurisprudência reconhece o direito ao pagamento de lucros cessantes, ou seja, o valor correspondente ao aluguel que o imóvel poderia gerar no período de atraso.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, regulamentou a forma de devolução dos valores em casos de rescisão. Quando o comprador desiste do contrato sem culpa da construtora, pode haver retenção de parte dos valores pagos, que varia conforme o tipo de incorporação. Contudo, quando a rescisão ocorre por atraso injustificado da construtora, esta deve devolver integralmente todos os valores pagos, sem qualquer retenção, além de responder por eventuais prejuízos.

Mesmo após a entrega do imóvel, a responsabilidade da construtora não se encerra. O artigo 618 do Código Civil estabelece que o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos, contados da entrega.

Esse período é conhecido como garantia legal e cobre os chamados vícios ocultos, que são defeitos não perceptíveis de imediato, como infiltrações, rachaduras, falhas na impermeabilização, problemas estruturais ou defeitos nas instalações elétricas e hidráulicas. Caso o comprador identifique algum desses problemas dentro do prazo de cinco anos, a construtora é obrigada a realizar os reparos necessários, independentemente de previsão contratual.

Mesmo após o término desse prazo, se for comprovado que o defeito decorreu de erro grave de construção ou projeto, capaz de comprometer a segurança do imóvel, ainda é possível buscar judicialmente a responsabilização da construtora.

A jurisprudência brasileira entende que, nesses casos, a responsabilidade decorre do dever geral de segurança e da boa-fé objetiva, que impõem ao construtor a obrigação de entregar um imóvel sólido e habitável.

Diante da complexidade desses contratos e das inúmeras cláusulas que podem impactar diretamente os direitos do comprador, é altamente recomendável que toda aquisição de imóvel na planta seja acompanhada por um profissional especializado em Direito Imobiliário. O advogado poderá analisar o contrato, esclarecer direitos e obrigações, orientar sobre prazos e medidas cabíveis e, se necessário, buscar reparação adequada.

A compra de um imóvel é, muitas vezes, o maior investimento de uma família e deve ser feita com segurança e planejamento. Com a devida assessoria jurídica, é possível evitar surpresas, proteger o patrimônio e garantir que o sonho da casa própria se concretize de forma tranquila e segura.

Por Victor Pacheco Merhi Ribeiro.