Na maioria dos casos, os bens imóveis são adquiridos através de um contrato de alienação fiduciária. Nesse tipo de contrato, o banco oferece o crédito para a compra do imóvel, tornando-se proprietário até a quitação completa pelo comprador (devedor). Durante esse período, o comprador possui a posse do imóvel, mas só adquire a propriedade plena ao final do pagamento das parcelas. Em outras palavras, é o famoso financiamento.

Ocorre que a garantia real do financiamento é o imóvel objeto do contrato e, em caso de inadimplência por parte do comprador, a propriedade do imóvel se consolida em favor do banco.

Assim, o banco se torna o proprietário do imóvel e o leva a leilão para liquidar o bem para quitação dos débitos em aberto, e se caso sobrar algum valor, ele volta para o comprador/devedor, de acordo com o artigo 22, § 6º, da Lei 9.514/97.

Entretanto, o ponto crucial consiste nos débitos de condomínio e se o imóvel em questão pode ser objeto de penhora para quitar a dívida em favor do condomínio, que não faz parte dessa relação.

Isto porque a obrigação de pagar condomínio é propter rem – que em latim significa “da própria coisa” – no sentido de que a dívida acompanha o imóvel, independente de quem seja o proprietário atual.

No atual cenário, há uma discussão na jurisprudência dos Tribunais quanto à possibilidade de penhorar o imóvel, que é de propriedade do banco, mas que foi originada pelo comprador/devedor.

Nesse sentido, a 3ª Turma do STJ entende que não é possível penhorar o imóvel, mas apenas seu direito real de aquisição, uma vez que a dívida seja quitada com o banco credor fiduciário. Já a 4ª Turma do STJ é favorável a penhora, já que o imóvel em questão que originou a dívida e em razão da natureza propter rem, a dívida atinge tanto quem tem a posse (comprador/devedor), quanto quem tem a propriedade (banco).

No momento, há Recurso Especial (REsp 1.929.926) em andamento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) para pacificação do assunto.

O que se sabe é que a decisão do tema atingirá em grande escala o mercado de crédito imobiliário, uma vez que a responsabilidade direcionada ao banco afetará as condições contratuais dos financiamentos.

Em contrapartida, os condomínios de todo o Brasil, entre janeiro de 2023 a janeiro de 2024, reúnem a média de inadimplência de mais de 11% (onze por cento), ao passo que, desse ponto de vista, a penhora dos imóveis financiados seria a única saída para reestabelecer o equilíbrio financeiro.

Em suma, para resolver essa divergência, há de se aguardar qual será o posicionamento tomado pelo STJ, a fim de manter a sustentabilidade dos condomínios e ao mesmo tempo não agravar o custo do crédito imobiliário.

Por Amanda Pilla Brambila.