Due Diligence Imobiliária – A importância da análise prévia detalhada

Inicia-se um novo ano e com ele, novas metas e planos. Entre os objetivos mais comuns, está o sonho de comprar um imóvel, seja ele para moradia ou investimento.

É notório que realizar o sonho de adquirir um imóvel requer planejamento, principalmente financeiro, e que após as pesquisas para encontrar o imóvel ideal, estando em jogo – muita das vezes – a economia de anos, espera-se que seja firmado um negócio com segurança jurídica, a fim de evitar o surgimento de problemas futuros e o sonho acabar se transformando em pesadelo.

Assim, antes de assinar o contrato de compra e venda do imóvel, é imprescindível a análise minuciosa sobre os riscos e oportunidades de um negócio imobiliário.

Essa análise ocorre mediante a Due Diligence Imobiliária, termo originário do inglês que significa “devida diligência”, que consiste no levantamento de todas as informações e dados relativos ao imóvel e seu proprietário, ora vendedor, viabilizando um panorama geral da atual situação fiscal e jurídica de ambos.

Dentre os documentos analisados estão a matrícula do imóvel, o título de propriedade, certidões negativas de débitos, extratos fiscais, entre outros, que possibilitarão a análise aprofundada e a elaboração de um dossiê completo.

Ocorre que, por falta de conhecimento ou orientação, inúmeras pessoas acreditam que a verificação da matrícula do imóvel basta para tornar o negócio jurídico livre de qualquer oposição, e aí que se enganam.

A existência de um débito fiscal, ainda que em nome do proprietário, no momento da compra do bem, ou até mesmo um casamento não averbado na matrícula, por exemplo, pode ocasionar prejuízos inestimáveis.

Isto porque, no primeiro exemplo, o proprietário que hipoteticamente possui uma dívida fiscal inscrita na dívida ativa e com o processo judicial de execução já em andamento, realiza a venda de seus bens na tentativa de burlar o judiciário e não arcar com o débito existente, caracterizando-se assim a fraude à execução, situação esta que poderá comprometer a validade e/ou eficácia do negócio jurídico.

Tal circunstância poderá atingir diretamente o comprador e, ocorrendo a invalidação da transação realizada entre as partes, o imóvel poderá ser penhorado judicialmente o que poderá gerar uma tremenda "dor de cabeça" ao novo proprietário que perderá o bem e terá que acionar o vendedor para reaver o valor pago.

No segundo exemplo, um casamento não averbado na matrícula pode esconder riscos, como a ausência de anuência do cônjuge, o que tornará o negócio jurídico anulável ou até mesmo ineficaz.  

De outro lado, a Due Diligence não serve apenas para identificar eventuais problemas que impeçam a formalização do negócio, mas também para criar estratégias para solucioná-los.

Via de exemplo, em um negócio no qual o vendedor possui diversos processos trabalhistas na empresa em que figura como sócio, isto provavelmente seria um problema para a conclusão da venda do imóvel. Porém, se em uma Due Diligence for constatado que a somatória dos valores das possíveis condenações dos processos em andamento for bem inferior ao valor do patrimônio do vendedor, já descontado o valor do imóvel alienado, este poderia, por si só, não ser um impasse para a transação.

Pode-se afirmar que, além de sinalizar ao comprador sobre a idoneidade jurídica do imóvel e seus vendedores, a Due Diligence Imobiliária investiga possíveis riscos envolvendo o proprietário e o bem, que pode estar, por exemplo, se valendo da venda para fraudar credores e dispor do seu patrimônio para não o "perder" em uma penhora oriunda de um processo judicial de execução.

Ou seja, há uma série de circunstâncias e relações jurídicas que podem afetar os direitos do comprador em razão de obrigações inadimplidas do vendedor ou ainda irregularidades na documentação do imóvel e, com o auxílio de um profissional, estratégias poderão ser criadas para encontrar soluções e, se for o caso, tornar viável a compra e venda.

Assim, conclui-se que, tão importante quanto realizar um planejamento financeiro, pesquisar opções de imóveis e negociar valores, é tomar todas as precauções possíveis através da Due Diligence Imobiliária, para que o valor investido seja assegurado através de um negócio jurídico transparente, mitigando riscos, prevenindo prejuízos e trazendo total segurança a transação.

Por Amanda Pilla Brambila.