A publicidade é uma atividade profissional dedicada à difusão pública de empresas, produtos ou serviços. É uma ferramenta de persuasão, e, portanto, muito utilizada em diversos âmbitos da sociedade, principalmente no comércio imobiliário.

A publicidade é utilizada pelos comerciantes e corretores a fim de que os consumidores adquiram imóveis, sendo uma grande aliada no setor de vendas imobiliárias, principalmente no que tange às incorporadoras para comercialização de seus produtos.

O conceito de incorporadora imobiliária está previsto na Lei nº4.591/64, em seu artigo 29. Mas de modo geral, a missão principal da incorporadora é não apenas a construção, mas também a comercialização, ou seja, é responsável geral pelo empreendimento.

Cabe à incorporadora identificar oportunidades, atrair investidores e compradores e, para isso, a publicidade é ferramenta fundamental.

Ocorre que, ultimamente as incorporadoras têm se utilizado de meios abusivos para captarem clientes e vender seus imóveis.

Esse tipo de publicidade enganosa e abusiva acontece em maior parte na venda de “multipropriedades”.

Importante ressaltar que a multipropriedade é um modelo diferenciado de compra, caracterizado pelo regime de condomínio, em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo. Ou seja, o imóvel é dividido entre várias pessoas, que pagarão proporcionalmente ao tempo de uso.

Na prática, o mais comum quando falamos de multipropriedade é a venda de um quarto dentro de um resort. Ou seja, esse quarto é vendido para várias pessoas e cada uma delas poderá usufruir de um espaço de tempo nesse quarto.

Geralmente esse tipo de venda é chamado de “time sharing” e franqueia a utilização de outros estabelecimentos hoteleiros aos compradores.

O que acontece é que para captação de clientes as incorporadoras podem se  utilizar de meios abusivos, quais sejam: abordam os clientes nas ruas, oferecendo passeios de graça ou brindes em troca de irem conhecer o empreendimento e participarem de palestras.

Ocorre que, ao chegar no empreendimento geralmente os clientes são atendidos com algum tipo de refeição, com direito a bebidas alcóolicas e um marketing agressivo.

Importante ressaltar que a relação existente entre as incorporadoras e os compradores, é uma relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Isso porque o incorporador é considerado fornecedor, tendo como sua atividade comercial a construção de edifícios e incorporação de empreendimentos imobiliários.

Assim, deve-se observar o previsto no artigo 36 do Código de Defesa do Consumidor que prevê que a“publicidade deve ser veiculada de tal forma que o consumidor, fácil e imediatamente, a identifique            como tal”.

Diante disso, alguns tipos de publicidade passaram a ser questionadas como ilegítimas e uma delas é a abordagem de clientes de forma abusiva, conforme descrito acima.

Conforme o Código de Proteção e Defesa Do Consumidor Brasileiro, em seu artigo 37 é “proibida toda publicidade enganosa ou abusiva”. A publicidade abusiva é considerada como aquela antiética, capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial.

Em tese, o time sharing não é abusivo, porém para parte da jurisprudência brasileira, o comparecimento em palestras para divulgação de produtos, bem como a utilização de brindes, festas, músicas e bebidas alcoólicas e poucas horas e/ou minutos para decidirem acerca da compra evidencia constrangimento ao consumidor.

A verdade é que os comerciantes se aproveitam do momento de êxtase dos consumidores, dando-lhes informações imprecisas sobre os riscos do empreendimento, bem como impossibilitam o consumidor de analisar com calma o contrato, pois a assinatura deve ser imediata. A grande maioria dos contratos não são claros, portanto, as cláusulas abusivas e ligadas ao direito sempre passam despercebidas pelos consumidores.

Esse tipo de abordagem é conhecida nos tribunais brasileiros como “venda emocional”, e atinge na maior parte os turistas em momentos de lazer que são expostos a um agressivo marketing e acabam fazendo negócio pela empolgação do momento. Esse tipo de publicidade desrespeita as regras do estatuto consumerista por se caracterizar como captação abusiva da vontade do consumidor, mediante exploração agressiva de suas emoções.

Sendo assim, a mensagem publicitária deve ser guiada por três princípios importantes, o princípio da veracidade segundo o qual a publicidade não poderá induzir em erro o consumidor, o princípio da não abusividade, pelo qual a mensagem publicitária não poderá ferir valores da coletividade e o princípio da transparência, que tem por base o dever de informar ao consumidor sobre o conteúdo do produto fornecido.^[1]

Caso o consumidor tenha sofrido algum tipo de captação por meio de publicidade abusiva e/ou enganosa, é possível a rescisão do contrato, podendo o consumidor ser restituído integralmente acerca dos valores pagos, a depender de cada caso, conforme o artigo 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ.

Portanto, o que se vê é que a publicidade, um meio tão importante para o comércio, pode ser utilizada de forma abusiva e incorreta em total desacordo com o equilíbrio contratual e o Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, é importante que o consumidor para se resguardar de qualquer abusividade, leia com calma o contrato e em caso de dúvidas, entre em contato com um advogado de confiança.

Por Luiza Gonçalves Danieletto Vieira de Azevedo.

REFERÊNCIAS:

^[1] BOLZAN, Fabrício. Direito do Consumidor Esquematizado. 2ªEdição.São Paulo: Saraiva, 2014.