Vender um imóvel e entregar as chaves não é o fim da sua responsabilidade! Se a venda não foi formalizada com escritura e registro em cartório, o imóvel ainda aparece em seu nome nos documentos oficiais. E isso pode te trazer dores de cabeça no futuro.

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente, nos autos do REsp 1.910.280, que, quando o contrato de compra e venda de um imóvel não é registrado em cartório, tanto o comprador (que já está na posse do imóvel) quanto o vendedor (que ainda é o dono no papel) podem ser cobrados pelas taxas de condomínio vencidas após a entrega do imóvel.

A decisão leva em conta que essas dívidas “acompanham o imóvel” — ou seja, têm natureza propter rem — e está em sintonia com o que foi definido no Tema 886 dos recursos repetitivos. No entanto, o tribunal fez ressalvas quanto à aplicação automática dessa regra em todos os casos.

O caso analisado pelo STJ envolvia uma ação de cobrança movida por um condomínio contra um casal, cobrando taxas condominiais vencidas entre novembro de 1987 e abril de 1996. O imóvel em questão era originalmente de uma companhia de habitação popular, que havia firmado um contrato de promessa de venda com o casal em 1985.

Embora a ação tenha sido julgada favorável ao condomínio, este, diante do insucesso na execução, solicitou a penhora do imóvel, que ainda estava em nome da empresa, a qual não havia participado da fase de conhecimento do processo. A companhia apresentou embargos de terceiros, mas seu pedido foi rejeitado. Em seguida, recorreu ao STJ, pedindo para ser retirada do polo passivo da execução e alegando que a responsabilidade pela dívida deveria ser exclusiva do comprador.

A relatora do caso, ministra Isabel Gallotti, reconheceu que o Tema 886 do STJ afirma que, quando o condomínio tem ciência de que o comprador está na posse do imóvel, o vendedor não deve ser responsabilizado. No entanto, segundo ela, o tema não trata diretamente do tipo de dívida envolvida — as chamadas propter rem, que estão ligadas ao próprio bem, como as taxas de condomínio.

A ministra também apontou que há divergências dentro do próprio STJ sobre como aplicar esse entendimento. Enquanto alguns julgamentos seguem a tese de forma literal, outros, como o voto do ministro Paulo de Tarso Sanseverino no Recurso Especial 1.442.840, adotam uma leitura mais cuidadosa.

No caso analisado, ficou claro que houve uma promessa de compra e venda e que o comprador já estava na posse do imóvel, com pleno conhecimento do condomínio. Mesmo assim, Gallotti ressaltou que as dívidas condominiais, por terem natureza propter rem, não podem ser eliminadas por acordos feitos entre as partes. Essas obrigações surgem do vínculo direto com o imóvel, independentemente de quem o esteja utilizando.

Ela concluiu que o condomínio, como credor, não pode ser prejudicado por um contrato que não participou. Assim, mesmo sem ter usado diretamente o imóvel, a empresa que ainda é oficialmente a dona continua responsável pela dívida — e o imóvel pode ser usado para garantir esse pagamento.

Com isso, a 2ª Seção do STJ confirmou que tanto a empresa quanto os compradores podem ser cobrados, mantendo a penhora do imóvel como garantia da dívida.

Em resumo, após a venda do seu imóvel, é fundamental regularizar a transação no cartório de registro de imóveis, realizando a devida transferência de propriedade por meio da outorga da escritura. Isso porque, conforme o entendimento do STJ, se o novo morador não pagar as taxas de condomínio, você pode ser responsabilizado pelas dívidas no futuro.

Portanto, para evitar complicações, é essencial contar com a orientação de um advogado especializado, que pode ajudar a regularizar sua situação e proteger seus direitos.

Por Amanda Pilla Brambila.