Quando uma pessoa falece, além do impacto emocional vivenciado pela família, surgem diversas questões práticas que precisam ser resolvidas.

Entre elas, o destino do patrimônio deixado pelo falecido costuma gerar muitas dúvidas, especialmente quando há um imóvel envolvido, e os herdeiros se perguntem se precisam aguardar o encerramento do inventário para vender o bem ou se a negociação pode ocorrer durante o procedimento.

A resposta, como acontece em muitas questões jurídicas, depende das circunstâncias do caso concreto. Embora exista a possibilidade de venda de um imóvel que integra o espólio, essa operação exige o cumprimento de determinados requisitos legais.

O inventário é o procedimento jurídico destinado a apurar o patrimônio deixado pela pessoa falecida, identificar seus herdeiros e promover a partilha dos bens, observadas as disposições legais aplicáveis.

Até que essa etapa seja concluída, o patrimônio deixado pelo falecido permanece reunido no chamado espólio, que compreende a universalidade dos bens, direitos e obrigações transmitidos com o falecimento e que será administrado pelo inventariante durante todo o curso do inventário.

Esse aspecto é fundamental para compreender por que a venda de um imóvel em inventário não ocorre da mesma forma que a venda de um imóvel pertencente a uma única pessoa. Até a conclusão da partilha, nenhum herdeiro é proprietário exclusivo do bem.

Ainda que exista um consenso familiar de que determinado imóvel ficará para um dos sucessores, juridicamente ele continua pertencendo ao espólio, razão pela qual nenhum herdeiro pode, isoladamente, negociá-lo como se fosse seu.

Apesar dessa limitação, a legislação brasileira admite a alienação de bens durante o inventário em determinadas situações. Muitas vezes, inclusive, essa é a solução mais adequada para preservar o patrimônio ou atender aos interesses da própria sucessão.

Há casos em que nenhum dos herdeiros deseja permanecer com o imóvel, situações em que os custos de manutenção são elevados ou mesmo hipóteses em que a venda é necessária para quitar dívidas do espólio ou facilitar a divisão do valor entre os sucessores.

Nessas circunstâncias, a negociação pode ser autorizada, desde que sejam observadas as exigências previstas em lei. A forma como isso ocorrerá dependerá, principalmente, da modalidade de inventário adotada.

Quando o inventário tramita judicialmente, normalmente é necessária autorização do juiz para que o imóvel possa ser vendido antes da conclusão da partilha. O magistrado deve verificar se a alienação atende aos interesses do espólio e não causará prejuízo aos herdeiros ou a terceiros.

Em geral, são analisados elementos como a justificativa para a venda, o valor atribuído ao imóvel, a concordância dos herdeiros e a existência de herdeiros menores de idade ou incapazes, circunstâncias que exigem maior proteção jurídica.

Já nos inventários realizados extrajudicialmente, isto é, diretamente em cartório, o procedimento costuma ser mais simples. Essa modalidade somente é possível quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo quanto à partilha, além de inexistirem impedimentos legais para sua realização.

Nesses casos, a venda poderá ocorrer desde que sejam observadas as formalidades legais e registrais, sempre com o acompanhamento adequado para garantir a validade da negociação.

Independentemente da modalidade do inventário, um ponto merece especial atenção: nenhum herdeiro pode vender sozinho um imóvel pertencente ao espólio. Essa é uma das situações que mais geram conflitos e, infelizmente, também uma das que mais ocasionam litígios judiciais.

Não é raro encontrar casos em que um dos sucessores, acreditando possuir direito sobre determinado bem, celebra contrato de compra e venda sem a participação dos demais herdeiros. Além de gerar insegurança para o comprador, esse tipo de negociação pode ser questionado judicialmente e, em determinadas situações, até mesmo ser declarado inválido.

Por essa razão, quem pretende adquirir um imóvel que ainda está em inventário deve redobrar os cuidados antes de formalizar qualquer negócio.

A análise da documentação é indispensável e deve abranger não apenas a matrícula atualizada do imóvel, mas também a situação do inventário, a identificação dos herdeiros, a existência de eventual autorização judicial e a regularidade fiscal do bem. Em muitos casos, uma negociação aparentemente simples pode esconder questões jurídicas capazes de comprometer o registro da propriedade no futuro.

Outro aspecto importante diz respeito à documentação necessária para viabilizar a venda. Além dos documentos pessoais dos herdeiros e do inventariante, normalmente serão exigidas certidões, matrícula atualizada do imóvel, documentos relativos ao inventário, avaliação do bem e comprovação do recolhimento dos tributos incidentes, quando cabíveis. Dependendo das particularidades do caso, outros documentos poderão ser solicitados pelos órgãos competentes.

Em algumas situações, inclusive, pode ser mais adequado estruturar a negociação para que a transferência definitiva da propriedade ocorra apenas após determinadas etapas do inventário.

Dependendo do caso concreto, é possível celebrar instrumentos preliminares que preservem o interesse das partes até que sejam cumpridas as exigências legais necessárias para a lavratura da escritura definitiva. Essa alternativa pode conferir maior segurança tanto aos herdeiros quanto ao comprador, desde que seja elaborada com o devido acompanhamento jurídico.

Vale lembrar que cada inventário apresenta características próprias. A existência de testamento, herdeiros incapazes, divergências familiares, dívidas deixadas pelo falecido ou questões relacionadas à regularização do imóvel podem alterar significativamente o procedimento a ser adotado. Por isso, soluções que são adequadas para uma família nem sempre poderão ser aplicadas a outra.

Em razão dessa complexidade, o acompanhamento de um advogado especializado torna-se essencial desde o início da negociação, pois além de orientar sobre a viabilidade da venda, o profissional poderá analisar a documentação, identificar eventuais riscos, indicar o procedimento mais adequado e acompanhar todas as etapas até a efetiva transferência da propriedade, proporcionando maior segurança jurídica para todas as partes envolvidas.

Em síntese, embora muitas pessoas acreditem que seja necessário aguardar o encerramento do inventário para vender um imóvel, a legislação brasileira permite essa operação em diversas hipóteses.

Contudo, a venda não pode ser realizada de forma precipitada, assim, antes de colocar o imóvel no mercado ou firmar qualquer compromisso de compra e venda, é indispensável verificar a situação do inventário, analisar a documentação e compreender quais requisitos deverão ser cumpridos. Agindo dessa forma, é possível realizar uma negociação segura, preservar os direitos dos herdeiros e evitar problemas que poderiam comprometer a validade da transação no futuro.

Por Amanda Pilla Brambila