Segundo dados divulgados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em 2025 foram lançadas 453.005 unidades residenciais em empreendimentos verticais, número que representa um crescimento de 10,6% em relação ao ano anterior. A expectativa é que o mercado da construção civil permaneça aquecido em 2026.
Com o aumento no número de imóveis entregues, também cresce a relevância das discussões envolvendo a responsabilidade das incorporadoras por defeitos construtivos constatados após a entrega das chaves. Não por acaso, ao adquirir um imóvel na planta, o comprador deposita sua confiança na incorporadora, esperando receber um bem em conformidade com as especificações do projeto, do memorial descritivo e das normas técnicas aplicáveis.
Entretanto, as reais condições de habitabilidade, segurança e funcionalidade da edificação serão verificadas somente após a conclusão da obra e a entrega do empreendimento, sendo de praxe que a incorporadora agende uma data para que os compradores visitem a respectiva unidade para a inspeção do local. Por esse motivo, a vistoria é cercada de expectativa e de preocupação e daí a importância do comprador estar acompanhado de profissionais (engenheiros ou arquitetos) capacitados para fazer a análise técnica da estrutura do bem.
As irregularidades eventualmente constatadas devem ser descritas no Termo de Vistoria ou Relatório de Pendências. Neste momento, a construtora deve adotar as medidas pertinentes para solucionar as questões apontadas, especialmente quando forem identificados problemas como vazamentos, infiltrações, falhas elétricas, fissuras, irregularidades nos acabamentos ou outros defeitos construtivos.
No entanto, ainda com a vistoria eficaz, é possível que posteriormente sejam descobertos vícios imperceptíveis até então, como infiltrações decorrentes de falhas na impermeabilização ou problemas nas instalações internas, que se manifestarão após o uso do imóvel.
Na perspectiva jurídica, esses defeitos costumam ser classificados em duas categorias: vícios aparentes e vícios ocultos. Os vícios aparentes são perceptíveis no momento da entrega do imóvel ou facilmente identificáveis durante uma vistoria comum, como seria uma janela quebrada ou acabamentos mal colocados. Por sua vez, os vícios ocultos não são detectados de imediato, manifestando-se com o passar do tempo, como fissuras provocadas por erros de execução ou defeitos nas instalações hidráulicas e elétricas.
De acordo com o artigo 618 do Código Civil, nos cinco anos seguintes à entrega do imóvel o empreiteiro responde pela solidez e pela segurança da obra em razão dos materiais empregados ou da execução dos serviços. Via de regra, o comprador terá cento e oitenta dias para acionar judicialmente a empreiteira, contados a partir da data de descoberta do vício.
Embora o Código de Defesa do Consumidor não seja aplicado de imediato em qualquer contrato de compra e venda de imóvel na planta, nas relações de consumo envolvendo imóveis, a responsabilidade da incorporadora não é analisada apenas à luz do Código Civil. Por isso, prevalece o entendimento de que quando o defeito gera danos materiais ou morais, aplica-se o prazo prescricional de cinco anos previsto no art. 27 do CDC, contado do conhecimento do dano e de sua autoria.
Ademais, a regra nas relações de consumo é que não é necessário demonstrar a culpa da incorporadora ou da construtora para que surja o dever de reparar os prejuízos decorrentes dos vícios construtivos, bastando que sejam comprovados o defeito, o dano e o nexo de causalidade entre eles. Além disso, como incorporadora e a construtora integram a mesma cadeia de fornecimento, é possível que respondam solidariamente pelos prejuízos causados ao adquirente, permitindo que este busque a reparação perante qualquer um dos responsáveis, aumentando as chances do adquirente reaver o prejuízo.
Vale ainda a ressalva de que no caso dos vícios ocultos, o prazo para o exercício dos direitos do adquirente têm início a partir do momento em que o defeito é descoberto, e não necessariamente da entrega das chaves, sobretudo porque a falha não poderia ser identificada anteriormente.
Deste modo, uma vez constatada a responsabilidade da incorporadora, o adquirente poderá pleitear a reparação integral do defeito, o ressarcimento das despesas realizadas para solucionar o problema, a indenização pelos danos materiais suportados e, quando comprovada a impossibilidade de utilização do imóvel, também os lucros cessantes. Em determinadas situações, os vícios construtivos podem ainda justificar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, desde que ultrapassem os meros dissabores cotidianos e provoquem efetiva violação aos direitos da personalidade. Em casos excepcionais, quando os defeitos tornam o imóvel impróprio para sua finalidade ou inviabilizam sua utilização, poderá, inclusive, ser discutida a resolução do contrato ou a adoção de outras medidas adequadas à recomposição dos prejuízos.
Isso não significa, entretanto, que a responsabilidade da incorporadora seja ilimitada. Se ficar demonstrado que o defeito decorreu exclusivamente de mau uso do imóvel, de reformas realizadas pelo proprietário, da ausência de manutenção adequada, do desgaste natural dos materiais ou de fatores externos imprevisíveis, poderá haver exclusão ou redução da responsabilidade do fornecedor. Por essa razão, cada situação deve ser analisada individualmente, levando em consideração as características técnicas do empreendimento, a origem do defeito e as provas produzidas.
Assim, a entrega das chaves não encerra, por si só, as responsabilidades da incorporadora quanto à qualidade da obra. Sempre que surgirem vícios decorrentes de falhas de projeto, execução ou dos materiais empregados, o ordenamento jurídico brasileiro oferece mecanismos destinados a assegurar a adequada reparação dos prejuízos suportados pelo adquirente.
Ao mesmo tempo, a solução dessas controvérsias exige uma análise técnica e jurídica, que considere a natureza do defeito, os prazos legais aplicáveis, as provas disponíveis e as circunstâncias específicas de cada caso. Nesse contexto, a atuação preventiva e o acompanhamento jurídico especializado mostram-se fundamentais tanto para consumidores quanto para incorporadoras, contribuindo para a redução de litígios e para a construção de soluções mais eficientes e seguras.
Por Renata Paschoalim Rocha.
REFERÊNCIAS:
DOURADO, Maria Luiza. Mercado imobiliário fecha 2025 com recordes em lançamentos e vendas, apesar de juros. InfoMoney, 23 fev. 2026. Disponível em: <https://www.infomoney.com.br/business/mercado-imobiliario-fecha-2025-com-recordes-em-lancamentos-e-vendas-apesar-de-juros/?utm_source=chatgpt.com> . Acesso em: 29 jul. 2026.
